【近隣】現役不動産業者が教える賃貸でのトラブルと対応方法【退去等】

こんにちは、現役で不動産業者に勤めている福ちゃんです。
今日は賃貸物件の管理をしている中で、連絡が多いトラブルについて書きたいと思います。

賃貸に住まれている方で、何かトラブルがあった方は参考にしてみてください！

部屋が臭い

特に入居したての時期に多いのが、部屋が臭い。という連絡です。
これは臭いの元が何かによりますが、殆どの場合は排水の悪臭が上がってきている為です。

原因としては大きく２つ考えられます。

①長期間水の使用が無かった為、排水部分が乾いている

これが起きるのはキッチンシンク・トイレ・洗面台・浴室等、
部屋のあらゆる排水部分で起きる現象です。

通常排水部分では、排水トラップというものがあります。
ここでは水が一定量溜まる仕組みになっていて、その水が下水管からの臭いをブロックしてくれています。

しかし、空室期間が長い等の理由で水が乾いてしまっていると下水管からの臭いが直接漏れてくることになり、お部屋の悪臭に繋がります。

この場合は水をある程度の期間使用していれば悪臭は無くなります。

②排水トラップやゴムキャップがずれている

水が乾いていないにも関わらず、下水管からの悪臭が漏れてくる場合には、
排水トラップやゴムパッキンが外れている場合があります。

シンクやお風呂などでは排水トラップを自分で外せるようになっていることが多いですので、一度ずれていないか確認をしてみてください。

またキッチンや洗面台では、シンクや流しの下の戸棚を開けると排水を流すホースが見えると思います。

その根元部分を見てみると、（板で覆ってある場合は外せるようなら外してみてください。）ゴムキャップと呼ばれる防臭用の製品が取り付けられていると思います。

このゴムキャップがずれていると、直接下水管からの臭いが漏れてくるので急いではめなおしましょう。
（ちなみにゴムキャップがずれていた場合、戸棚の中が激臭になっていることがありますのでマスク着用を推奨します。）

隣の部屋がうるさい

隣の部屋で大学生が深夜まで宴会をしていて寝れない、
音楽を爆音で流していてうるさい。等の場合です。

この場合、一度管理会社に連絡をして注意をしてもらいましょう。
管理会社は連絡をしたあなたの情報は絶対に隣室の方には伝えません。
トラブル防止の為、あくまでも近隣住民からの連絡で、と伝えますので安心して連絡してください。
（もし不安なら、管理会社へ連絡した際に自分から連絡があった事は言わないよう伝えましょう。）

設備が壊れた

次にエアコンやキッチンの戸棚、トイレのフタ、インターホン等、
元々お部屋に備え付けられていた設備が壊れた場合です。

この場合ですが壊れた理由により、対応が変わってきます。

通常使用の範囲内で設備が壊れた場合

通常オーナー様の金額負担で設備を直してくれますので、管理会社に連絡してみましょう。
これは建物及び備え付けられている設備はオーナーの持ち物であるという考え方に基づいています。

日程調整をしてもらい、部屋に来て対応をして貰えます。

故意・過失により設備が壊れた場合

これはあなたがした行為によって設備が壊れた場合、もしくは壊れると分かっていたのに対応をせず設備が壊れた場合に当てはまります。

この場合、設備の修理費用はあなたの金額負担になると考えてください。
先ほどの設備はオーナーの持ち物という考え方に基づくと、
人の物を壊したのだから弁償するのが当然だ。ということになるからです。

この場合ですが、自分で直せる方は自分で修理をしましょう。
例えば戸棚が外れた場合はホームセンターで蝶番とビスを買ってきて留める等です。
自分で行えば1000円もかからないで直るものも、出張費用、作業費用、部品代で合計1万円です。という話はよくあります。

ただし、自分で修理をしても「部品が通常使用している物と違うので元に戻す費用が発生します。」等と退去時に請求される可能性があります。
事前に管理会社に電話をして設備が壊れた旨と、
修理の場合の費用発生の有無、自分で修理をしても良いか等確認をされた方が良いでしょう。

壁紙が汚れた・破れた

退去時のトラブルでよくあるのが「壁紙が汚れている・破れているので貼り替えます。貼り替え費用を負担してください。」という事案です。

これは退去の際のトラブル防止のガイドライン（原状回復ガイドライン）では、
通常使用の範囲では請求されないことが通常ですが、一部請求が認められるケースがある為に、未だにトラブルになる事がある部分なのでしっかりと対策をしていきましょう。

壁紙が汚れた

壁紙を汚してしまった場合、染みにならないようすぐに拭き取りましょう。
汚れが乾いていて拭き取れない場合にはクリーニング業者も使用しているという身近なあるものが最適です。(実際に聞きました笑)

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これと

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これだそうです。

プロが激落ち君使うの！？とビックリしたのですが、
小さな汚れなどはこれが簡単で良いんだそうです。

実際使ってみましたが確かにクロスに付くような汚れは大体取れました。
（ボールペンの跡やかなり時間が経ったシミまでは取れませんでした。）

退去の際に請求される事は無いかもしれませんが、
お世話になった部屋を綺麗にして出ていきたいという方も多いので紹介してみました！

壁紙が破れた

これも多いのが壁紙が破れたという場合です。

小さい破れならば問題にならない事も多いのですが、
一応対応方法としてはこういった商品で補修ができます。

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心配される方が多いピン穴や画鋲の跡などもこれで隠せます！

さて問題は壁紙が大きく破れた場合ですが、
家具を置いていた跡等でない限りは請求されることになるかと思われます。

この場合は請求が妥当となってしまう場合が多い様なので、
支払い金額を安くする為に「経年劣化（けいねんれっか）」という考え方をご紹介します。

経年劣化とは

経年劣化とは製品が時間の経過により劣化し価値が減少するという考えです。

例えば新品で未使用の1万円の壁紙を破いてしまった場合、
あなたが弁償する金額は1万円になります。

しかし一定期間使用して、壁紙の価値が新品の50％しか無い時期に貼り替えることなった場合、弁償すべき金額は5,000円になります。
あくまでも価値が残っている分なので、貼り替え費用全額とはならない点に注意しましょう。

減価償却(げんかしょうきゃく)について

価値が減少する期間（減価償却期間と言います。）は商品ごとに決められており、壁紙の場合は6年間（72ヶ月）とされています。

つまり3年（36ヶ月）経過した時点で価値が50％になりますよ。という事です。

また例えば使用開始後、4年８ヶ月の場合56ヶ月間使用している事になるので、
100% ×（56ヶ月/72ヶ月) で 77,7% 新品から価値が減少している事になります。
この場合あなたが負担する金額は100% – 77.7% で 22.3%になります。

もし退去の際の請求金額が高すぎる場合、
一度減価償却分について管理会社に聞いてみると良いでしょう。

賃貸のトラブル対応まとめ

さて本日は賃貸マンション・アパートで起きることの多いトラブルについて書きました。

不動産の管理を行なっていると実に多くのトラブルの連絡がありますが、
その殆どはお客様自身で解決できる事だったりします。
もちろん管理会社として適切な対応をしていきますが、どうしてもスタッフの日程が合わず対応が遅くなってしまう場合もあります。

そんな時、この記事で皆さんの悩みが１秒でも早く解消されれば良いなと思います！
ありがとうございました！

p.s. いざという時の為に管理会社の情報を知っておくことも忘れずに！